1. 研究目的与意义
在我国，物业管理是一个全新的概念。无论在观念上还是在实践中，物业管理都是我国近年来房地产业市场化进程突飞猛进的产物，物业管理在商业地产投资中存在较大的升值空间,统一的形象定位,业态的合理区隔,规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展,避免商业业态的混乱不堪;定期的整合推广,更能带动源源不断的客流量。本次研究的对象是江宁区横溪街道吴楚西路以南，横云北路以西地块。土地位置：东至横云北路，南至七号路，西至规划路，北至吴楚西路。出让面积：48162.90㎡。土地规划用途：二类居住用地。出让年限：70年。成交价款：34800万元。
目前市场上的投资者、经营者越来越关心商业地产管理者的专业水平。所以物业管理成为一个不可或缺的重要内容。世界上许多国家和地区的房地产业发展经验启示我们：房地产业的持续、健康发展，离不开一个机能健全、运行良好的物业管理系统。因此，我们有必要加强对物业管理的研究，尤其要研究物业管理在当前我国房地产销售中存在的问题及原因，并找出解决问题的办法。
2. 课题关键问题和重难点
社会舆论宣传存在误区，对物业管理行业发展的关注程度不够。物业管理是一项复杂的社会系统工程，与政府的行政管理行为息息相关，但对于这一新兴行业，政府对其发展重视程度不够。物业管理有关政策不配套，法制建设滞后于行业发展。物业管理中各种法律主体的权利、义务没有明确，导致纠纷多，管理难度大。新成立的物业管理企业虽多，但经营规模散而小，在与发展商的隶属关系上也不明确，物业早期介入、交接验收等物业管理环节责任很难分清。大部分物业管理企业依附于开发商，体制不健全，企业发展后劲不足。谁开发，谁管理的模式没有被打破，众多物业管理企业形成了各自为政、各守一方的局面，一个开发商后面跟着一个物业管理企业，物业管理企业成了开发商的附属品，没有自己的定位和发展目标，存在守摊 思想，企业缺乏力，其经营主要依赖于开发商的补贴和资助，造成了企业没有发展压力，缺乏竞争意识。而作为微利行业的物业管理行业，没人愿意把资金投在回报时间长、回报少的物业管理企业上，因此没人搞物业管理企业，市场上的物业管理企业也不会把资源配置到这个物业上来。另一方面也使得一些本该由开发商承担的责任被有意无意间转嫁给了物业管理企业，其结果导致物业管理企业服务质量低下。
3. 国内外研究现状（文献综述）
中国物业管理的理论与实践
一、物业管理理论的地位和功能
[6]物业管理,是指物业经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理与服务技术,依据物业管理委托合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境,提高物业的使用价值和经济价值。 [5]物业管理的基本内容按其服务性质和提供方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。第一,常规性的公共服务,这一类服务属于物业管理的基本内容,主要包括房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督,房屋设备、设施的管理,环境卫生的管理,绿化管理,配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作,车辆道路管理以及公众代办性质的服务。第二,针对性的专项服务,主要包括日常生活类,服务业类,文化、教育、卫生、体育类,金融服务类,经纪代理中介服务以及社会福利类。第三,委托性的特约服务。 [7]从物业管理的含义和基本内容可以看出,物业管理行业涉及到方方面面的管理项目和服务类型,具有明显的实践性。这一方面表明了物业管理实践在整个物业管理行业中的重要性,另一方面又容易导致整个物业管理行业重实践而轻理论 的策略选择。作为研究人员,我们已经注意到,物业管理理论对于整个物业管理行业具有极其重要的意义。从发展看,没有物业管理理论的提升,就不可能有物业管理行业的健康发展。物业管理理论的地位和功能是不容忽视的,更不能用实践替代。 [4]第一,缺乏理论指导的物业管理实践是盲目的实践,物业管理理论是物业管理的灵魂。理论来源于实践而又高于实践,并对实践具有指导作用,没有理论指导,实践就会缺乏明确的方向。对于物业管理而言,没有专业的行业理论,就没有行业的健康发展,没有一定深度的理论研究,物业管理的行业发展水平就会出现瓶颈制约。
二、物业管理的理论研究现状
4. 研究方案
运用社会调查研究方法,诸如比较法、访谈法、问卷法、观察法、统计分析法,通过零距离接触物业公司和小区业主,调查统计出一系列问题。根据调查情况,通过网上查阅相关论文,依据国家统计局、物业管理行业协会、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、中国建设部、中国行业研究网、国内外相关刊物的基础信息以及产业研究单位等公布和提供的大量资料,找到了在物业行业发展中所出现的核心问题和矛盾。根据以上问题,主要从开发商或建筑商、物业公司、业主政府部门和法制建设方面分析了原因。
5. 工作计划
第1周制定详细计划及调查问卷初稿，查阅相关文献
第2周了解项目的基本信息及实地考察，进行试调查
第3周 制定最后的调查内容及方法，完成开题报告
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