1. 研究目的与意义
定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立的。商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节。其中，如何切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向，是决定商业项目成败的重要前期工作。商业地产定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目确立聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立，但是市场上反馈的需求信息数量庞杂，要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息，需要成熟的模式和丰富的专业经验。模式提供了全面、科学的工作思路与方法，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。
2. 课题关键问题和重难点
本课题主要研究对江宁区横溪街道吴楚西路以南，横云北路以西一居住用地房地产项目的定位设计与研究。一个科学合理的定位方案，必定要结合开发企业的自身情况、市场需求和供给关系、消费者行为及其心理等影响因素来综合分析，进而对商业项目进行准确定位。策略化操作框架是一种既能反映市场需求和行业竞争状况，又可用于实践操作的可定量定性的商业定位操作模式，另外，加之定位方法的辅助功能，达到对定位操作的框架深化和延伸。该方法的优越性在于实际运用性强，不但可进行定性分析，还可进行定量分析，且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。在借鉴和参考了相关资料下，运用统计学和运筹学相关知识，对现今的一些商业项目定位方法做了改进，希望能在实际运用中有所完善。商业地产项目定位操作框架模式和定位方法提供了全面、科学的工作思路与工具，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要在定位之前了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等情况。
3. 国内外研究现状（文献综述）
房地产项目开发与管理的主要内容：房地产与房地产业概述、房地产开发过程与管理、房地产市场调研、土地制度及房地产开发土地的获取、房地产项目策划、城市规划与房地产开发、房地产开发项目融资、房地产开发的前期管理、房地产开发项目控制等环节。[1]
房地产作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活是国民经济的支柱性产业。从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、专业物业的特点、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。并采用定性和定量相结合、比较分析方式试图建立适合我国房地产市场定位因素分析系统。[2]
结合商业地产行业特征,以及目前商业地产及项目定位的现状,分析在商业地产在前期定位存在的若干问题,并对商业地产定位与住宅定位进行了比较分析,接着提出了应对的策略,然后构架商业地产前期定位的理论框架,为商业地产在前期论证中指出了论证的方法和步骤,以期望增加商业地产开发的科学性。归纳出商业地产项目定位的一套切实可行的操作模式，将结构化思维模式引入到商业地产定位过程中，把招商工作介入到项目定位初期进行以利于业态筛选。[3]
4. 研究方案
1、项目业态定位明确项目的业态，回答项目是什么的问题
2、项目功能定位明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题
3、项目主题定位明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题
5. 工作计划
第1周 收集基本资料、查阅相关文献。根据老师推荐的文献以及自己找的文献进行阅读。
第2周 了解项目基本信息及实地考察，制定最后的内容及方法，了解所开发项目周围的地理环境及人文环境，实地考察以确定项目的目标客户群体。
第3周根据模板，按照格式要求，完成开题报告。
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