1. 研究目的与意义
背景：建邺区兴隆街道应天大街26号地块位于江苏南京。总面积30257平方米；建设用地面积25266平方米；规划建筑面积70744平方米；代征面积4992平方米；容积率为1.0至2.8；绿化率大于等于百分之三十；建筑密度小于等于百分之25；出让形式为挂牌出让；出让年限为70年；规划用途为R2二类居住用地。该地块已成交，由北京北辰实业股份有限公司在南京市国土资源局六合分局竞得。
意义：通过这次设计，能够让我们对房地产开发定位、市场营销、预算估价、物业服务等工作有一定的认知、了解。让我们系统熟悉地掌握房地产开发项目市场营销的内容、体系、操作程序、方法以及技能等。使我们具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析和解决实际问题的能力，为其今后从事有关实际工作打下良好基础。
2. 课题关键问题和重难点
1.需要足够的市场调研，准确地把握市场需求。如果没有足够的市场调研，我们很难知道消费者的意愿需求，不知道消费者理想得购买户型，价格，地段，采光率等等信息，我们就很难对我们自己所建项目进行宣传、定价、销售等等工作。凡是策划类的工作，不能只靠想当然得突发奇想，而是需要大量的真实而准确的市场信息为依据。我们应当进行广泛而有深度的市场调研，切合实际，才能一击即中！
2.目标市场不明，市场定位比较模糊。目标市场和市场定位是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切策划和营销就会变得无的放矢摇摆不定。（目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后决定作为服务对象、确定自己的产品所要进入相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心理奠定企业产品的位置和印象。）
3.忽视全程营销，过分关注企业收益。多数房地产开发商只注重后期推销，不重视前期营销和企业形象设计。由于营销策划介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路。房地产公司只考虑企业利润，在一味的追求功利，并不能切合消费者的实际需求。
3. 国内外研究现状（文献综述）
众所周知，房地产是一个高收益的产业，但是因为它的投资价值大，周期长，实物形态不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规范，房地产行业买方市场的形成，客观上使房地产市场营销的地位日益彰显，然而房地产营销仍处于初级阶段，很多经营理念却跟不上行业的发展速度，显得相对滞后。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品，也就是说开发商必须以竞争为导向，以顾客为中心，按照市场需求开发建设房地产产品，通过交换实现产品的价值，从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种策略意识，推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节，从而实现企业自我发展的有效手段。因此，从某种意义上说，房地产营销策略是关系房地产企业经营成败的关键，为了保证房地产业健康快速的发展，对房地产营销策略进行研究显得尤为重要。
房地产市场营销是指房地产开发经营企业开展的创造性地适应动态变化着的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产开发经营者流向房地产购买者的管理过程。房地产市场营销包括房地产公司战略规划、房地产市场营销过程、房地产营销管理等内容，其核心是确定房地产市场营销观念和制定房地产市场营销战略。
房地产营销是一个有连续性的系统工程，前期工作包括了土地判断与评估、楼盘并发定位、市场可行性研究、建筑设计、建筑策划、按盘开发营销的组织体系整合等;中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议:后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。房地产开发与经营离不开市场营销策划，营销策划的内容、怎么做好营销策划，如何具体运作房地产营销策划，这些问题一环扣一环，都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。因此，一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。
4. 研究方案
我选择使用调查法。调查法是科学研究中最常使用的方法之一。它是有目的、有计划、有系统地搜集有关研究对象现实状况或历史状况的材料的方法。调查方法是科学研究中常用的基本研究方法。它综合运用历史法、观察法等方法遗迹谈话问卷个案研究和测验等科学方式。对工作进行有计划的，周密的系统的了解，并对调查搜集到的大量资料进行分析综合比较归纳，为我们提供规律性的知识。
5. 工作计划
第1周收集基本资料、查阅相关文献，阅读20篇相关论文，完善英文翻译。制定详细计划及调查问卷初稿；英文翻译检查。
第2周了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。调查并修改调查问卷，完成开题报告。
第3周市场研究（1）市场研究的第一步是弄清对该物业市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。对各种因素作层次化、逻辑化分析。（2）熟悉房地产销售的程序、方法与要求，增强房地产销售的策略、技巧与服务本领（3）掌握房地产销售全过程的基本内容与要领。从房地产销售的具体过程中总结出市场与消费者对房地产产品的需求，完成市场调研报告
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